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不動産投資を初めて早6年|お金の総合まとめ

1 :5円まとめ 2017/08/12(土) 20:47:13.268 AMNX/yPD0.net
さっき3年前に購入するか迷っていた雑居ビルの前を通りすがったので、試しに調べてみた結果。
その後購入した投資家がスルガ銀行で4.5%フルローンで買って、1ミリも設備投資をかけずに利回り15%を吸い続け、途中でメガバンクに借換して、このタイミングで買値の1.5倍で売り出されていた。

この投資家めっちゃやり手やんか。。。

自己資本なしで1.5億のキャッシュを得た計算という。

くやちい

3 :5円まとめ 2017/08/12(土) 20:49:00.936 1Vwjl9/y0.net
借りられる信用があるかないか
6 :5円まとめ 2017/08/12(土) 20:51:29.311 AMNX/yPD0.net
>>3
不動産ヒエラルキー頂点の地主がうらまちい
4 :5円まとめ 2017/08/12(土) 20:50:05.102 tyIKOsLwM.net
都内のマンションで3年間で利回りプラスになってる割合調べてみろ
不動産は億レベルで動かす奴か、裸一貫の奴しか無理
7 :5円まとめ 2017/08/12(土) 20:51:52.434 AMNX/yPD0.net
>>4
浅い
5 :5円まとめ 2017/08/12(土) 20:50:46.764 j02BQUIn0.net
>>1の不動産投資の遍歴を語ってください
8 :5円まとめ 2017/08/12(土) 20:54:28.140 AMNX/yPD0.net
>>5
最初に手を出したのは川口の付属従事者用に買ったアパート。その後大阪の生野にアパート二棟。
あとはちょこちょこ手を出して、細かい売買繰り返して全物件合算利回り10%で回してるパンピー投資家。
10 :5円まとめ 2017/08/12(土) 20:55:17.588 AMNX/yPD0.net
平たくまとめるとボロアパート投資メイン
11 :5円まとめ 2017/08/12(土) 20:57:08.865 AMNX/yPD0.net
そして、今手元に届いた中国人から届いた投資案件用紙に、天井高があるから、床を作って二層にすれば利回りさらにアップ!と書かれた中国系業者の概要書。

中国人しゅごい

12 :5円まとめ 2017/08/12(土) 20:58:02.639 j02BQUIn0.net
収入は
(家賃収入)−(管理会社の手数料)−(固定資産税)−(銀行などへの返済利子)
みたいな感じ?
15 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:00:36.219 AMNX/yPD0.net
>>12
概ねそんな感じですね
13 :5円まとめ 2017/08/12(土) 20:58:59.969 AMNX/yPD0.net
次回から銀行が好きそうな物件も視野に入れ、ピックアップして不動産ヒエラルキーの頂点をめざちまちゅ
14 :5円まとめ 2017/08/12(土) 20:59:03.432 1Vwjl9/y0.net
素人じゃねえんだからネット利回りって書けよ
16 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:02:07.396 AMNX/yPD0.net
不動産賃貸問題でち
ある大家さんは本日やっと家賃20万円の賃貸が決まりました。
前家賃1ヶ月、敷金2ヶ月、償却1ヶ月、広告費2ヶ月、募集管理手数料1ヶ月のとき、大家さんの会計上の利益と、手元に残ったお金はそれぞれ幾らになるでしょうか?
18 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:04:31.615 1Vwjl9/y0.net
>>16
なんとかリロケーションみたいな詐取とかやめような
20 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:09:12.977 AMNX/yPD0.net
>>18
答え:大家さんのお金は増えも減りもせず、20万円の赤字と借金を抱える。
17 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:02:24.813 j02BQUIn0.net
銀行から簡単に融資はうけられるもんなの?
本業でけっこう稼いで収入があるから?
19 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:07:12.974 AMNX/yPD0.net
>>17
4年前はわりかし緩かった景気も上向きし出した頃だしね。けど今は引き締め出したから、同じ銀行でも
融資が厳しくなった。某地銀が自己資金のエビデンスに口座残高の印刷だけでなく入出金明細まで求めるようになった。
21 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:09:14.499 j02BQUIn0.net
購入する物件を決める基準は?
購入は不動産会社に手数料払うの?
22 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:10:42.250 AMNX/yPD0.net
>>21
投資家の性質によるけど僕はボロい物件ばっかでちね
手数料はもちろん払うでち。
ケチっていいことないでちゅ。
23 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:13:13.655 j02BQUIn0.net
不動産投資始めようと思ったきっかけは?
24 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:16:14.876 AMNX/yPD0.net
>>23
イケると思ったからですね。
特にそれ以外の理由はないです。
けど最近は、不動産投資のメリットは所有年数が増えるほどレバレッジが効いてくるすごい投資なんだなと本質が見えてきましたね。
25 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:17:22.896 AMNX/yPD0.net
でも基本は売買で利益を出すべきだと思います。>>1で上げたように。
26 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:20:11.220 j02BQUIn0.net
不動産の価格は一般的に今上昇しているの?
同じ物件を持ち続けず頻繁に売買するのはなぜ?
27 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:24:39.467 AMNX/yPD0.net
>>26
今は高止まりしましたね都内は。地方は福岡以外ずっと変わらずって感じです。
資本を回転させる方が本来効率がいいのと、持ち続ける間震災や入居者トラブルで空室率が高まって、元本割れする危険性があるからですね。
あと売買で利益出せる人は市場への参加タイミングも物件を見極める目もいいです。
30 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:33:30.888 1Vwjl9/y0.net
>>26
古くなると資産価値が下がってレントロールが下がるから
設備の不具合に対して金がかかるだけで無駄だから

マジレス

34 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:36:26.335 AMNX/yPD0.net
>>30
と、思うじゃろ?
地域性を考えないとその考えは正しい。
28 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:26:36.434 j02BQUIn0.net
ではそのうち売り抜けて辞める予定?
29 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:28:53.129 AMNX/yPD0.net
>>28
資産の絶対額にもよりますけど、増えたら増えたで節税を意識した物件購入で持ち続ける可能性は増してきますね。
32 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:34:43.901 AMNX/yPD0.net
僕的不動産投資の性質
不動産賃貸というのは太古の昔からある業界なので、素人大家があれこれ自分で大騒ぎしないでも
それぞれ場数を踏んだプロがいて何でもアウトソーシングできるのがいいところですね。
ひとつ問題があるとすれば、大家にお金が残らないことくらいです。

逆に言えば水回りや鍵問題の外注以外を自分でやれたら利益は出るってとこ。

36 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:40:01.562 j02BQUIn0.net
元々不動産に近い業界にいて知識があったとかではないんだ?
なかなか敷居が高いですよね不動産は
37 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:44:15.270 AMNX/yPD0.net
>>36
どっちかと言ったら金融業界だけど不動産も触ってたでち。言われてる通り不動産(投資)と言われてますが、実際は経営ですね。
世間では投資とは随分聞こえがいい言われ方をしてますが、初期投資数千万数億なんて製造業クラスの規模ですからね。
38 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:46:56.488 j02BQUIn0.net
物件選びや売買などの相談は誰にされてるんですか?
すべて一人で?
39 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:48:45.118 AMNX/yPD0.net
>>38
信頼できる不動産屋は三社ほどいますけど、基本は自分ですね。自分以外は基本信じてないです。
40 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:49:48.161 8cGeFNmLr.net
素晴らしいファンタジー物語だよね(´・д・`)
42 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:53:11.511 AMNX/yPD0.net
>>40
ファンタジーを見せて3年後にサブリース契約破棄で死ぬのが不動産アパート投資の世界。。。
41 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:49:56.258 tvfDclW9d.net
>>1
3年前は目をつぶっても買えと言われてた時代だからねぇ
43 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:54:55.080 AMNX/yPD0.net
>>41
不動産売買ヒエラルキーの頂点を超えた創造神、三菱地所OBのゴット3人組みたいな格言。。。。。
44 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:58:01.474 6lFMX7u50.net
初めの自己資金はどれくらいあればできる?
46 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:59:50.779 AMNX/yPD0.net
>>44
頭金なしのフルローンでも可能でち。
48 :5円まとめ 2017/08/12(土) 22:01:42.616 6lFMX7u50.net
>>46
めっちゃこわいな
裸一貫の意味ものすごく伝わった
お金の巡り方勉強プラス感性ないと成功できないな
45 :5円まとめ 2017/08/12(土) 21:59:00.720 AMNX/yPD0.net
しかし多くの屍を生む不動産投資でも、東証一部上場サラリーマンが育休1年取って、重層長屋を3億円分フルローンして新築して、竣工即転したら会社に復帰するまでに現金1億円できたという話を聞いたときは、私はやはりファンタジーの世界で生きているんだと実感したり。
50 :5円まとめ 2017/08/12(土) 22:02:32.458 AMNX/yPD0.net
例えば、手元に3000万円あるとして6000万円のアパートを買うときに、3000万円を頭金に突っ込むか、300万円にしとくか。
今の市場だったら後者が良かったり。
浮いた2700万円を小岩のスナックにでもしとけば手残り8%なら、ローン金利2%との利ザヤで月8.5万円のCF。アパートがタダに。(30年後)
って考え方もできる。
51 :5円まとめ 2017/08/12(土) 22:02:46.129 6lFMX7u50.net
不動産と株って実は似てそうだなぁ
53 :5円まとめ 2017/08/12(土) 22:07:13.783 AMNX/yPD0.net
>>51
換金性と流動性が株より低い以外は、不動産投資の方が活かし方は多いかと思うでち。
でも安い時に買って高い時に売るは一緒でつね。
54 :5円まとめ 2017/08/12(土) 22:09:51.434 6lFMX7u50.net
イメージ貧困で申し訳ないけど物件って町中歩いて探すの?
56 :5円まとめ 2017/08/12(土) 22:12:13.522 AMNX/yPD0.net
>>54
地域の空気や人の雰囲気を知るのめちゃくちゃ大事なんですよ
55 :5円まとめ 2017/08/12(土) 22:11:05.364 AMNX/yPD0.net
初心者投資家の押さえておきたい玄人ポイント

不動産投資は
1ローン返済額と経費よりも家賃がたくさん入るものを全て買う。
2空室になったら買値以上でぜんぶ売る。
この2点を守るだけで簡単に成功しまつ。
でも僕は何でかうまく出来きません(´;Д;`)

57 :5円まとめ 2017/08/12(土) 22:21:52.207 6lFMX7u50.net
地域性とかの把握が必要な意味が分からないけどなんだか大変興味を持ちました
余裕ができたらそっちの勉強してみよ
58 :5円まとめ 2017/08/12(土) 22:26:01.671 AMNX/yPD0.net
>>57
良かったでち
59 :5円まとめ 2017/08/12(土) 22:29:45.407 6lFMX7u50.net
埼玉とか大阪まで行って地域性見てきたって事でしょ
人の雰囲気とか見極めるには場数踏まないと難しそう
61 :5円まとめ 2017/08/12(土) 22:37:12.246 AMNX/yPD0.net
>>59
経験積んでくの大事ですね。あと失敗はつきもので決断するのも重要です。
60 :5円まとめ 2017/08/12(土) 22:31:04.948 6lFMX7u50.net
あとローン組めるかどうかって所がひとつ壁なのかな

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