「日本の人口はすでに減少している」「2053年には1億人を割り込む」「空き家は800万戸を超えて、まだ増える」
人口予測について言われることはネガティブなものが多い。
今から家を購入して35年の住宅ローンを借りると、2054年に返済完了になる。
こんなお先真っ暗な状況で持ち家を購入するのはナンセンスで、「損をする」と言う人までいる。
しかし、これは日本の総人口を指しており、首都圏は違う動きを示している。
まず、地方からの人口流入が年間13万人ある。
これに加えて、外国人人口が前年比7万人純増している。
合計20万人の人口流入で、この数は過去においてもかなり多い水準になる。
若い人は減るものの、大学への進学率は上がり、ホワイトカラー予備軍の数は当面、高水準を維持する。
そうした人たちを受け入れる仕事は首都圏を中心に都市圏に集中しており、仕事が人々を吸引しているのが実態だ。
現在は景気もいいので、優良企業の採用は旺盛で就職での地方離れは進んでいる。
訪日外国人の急増は日常でも感じられる水準で、1000万人に満たなかった水準から数年で3000万人を超え、2020年のオリンピック年に4000万人、2030年には6000万人を予想している。
外国人の受け入れも、留学・実習・赴任で多くが首都圏に流入する。
これに加えて、労働力不足に悩む日本としては労働移民を2025年までに50万人受け入れることに決まった。
日本全体で年間平均7万人、首都圏では3万人の純増になると想定される。
昨年の20万人に3万人の純増となると、日本人の増え方と同等の外国人増加が考えられる。
あまり知られていないことだが、これらの海外からの流入人口に対して、永住権取得の条件は在留20年から10年に大幅に引き下げられている。
留学と仕事など在留目的を変えながらも在留期間が10年に及ぶ人は今後急増しそうで、永住権を与える人数は確実に増えるだろう。
ここで重要なことは、流入する外国人人口はいかようにでも制御できるということだ。
日本人人口の首都圏への流入は少子化による若者の減少で減る可能性があるが、外国人に母数の限界はない。
今後の情勢で増やすことも減らすことも可能なのだ。
エリア人口が増えると、そのエリアの不動産価格は上がる。
人口増加と地価上昇に密接な関係があるからだ。
都道府県別人口予測で東京都のピークは2030年になっているが、外国人の流入を考慮すると、これは少なくとも5年先に伸びる。
また、世帯数の伸びは人口の伸びよりも大きく、さらに5年先まで世帯数は増え続けることが想定される。
そうなると、東京都の世帯数のピークは2040年以降に先送りされる。
それまで増え続けるということは、不動産価格が大きく下がるタイミングはかなり先になることがわかるだろう。
実際、現在の東京都区部の空室率は3〜4％程度で、賃料は上昇している。
通常、同一物件の場合、4年経過すると相場変動がなければ賃料は3〜4％下がるが、現在は2％上昇しているのが実態である。
そのくらい、空室率は低く物件が少ない状況が続いている。
これはスルガ銀行の不正融資に始まる着工の抑制と相まって、空室率の低下はさらに進んでいるのだ。
家賃の値上げは常態化し、今後、家賃が不動産価格を下支えすることになると考えられる。
一方で、新築マンションの売れ行きなどが悪くなっており、価格の下落を予測する向きもある。
しかし、今回の相場上昇を支えたのは、私が本で言及し、以前から一貫して説明してきているように、日本銀行の金融緩和である。
金融緩和の影響は毎度同じで、資金は不動産への融資に流れ、金利も低下したことで返済が楽になった分が価格の上昇に結びついている。
この状況は何も変わっていないし、ホテルの影響で土地代は高いし、建築費が高いことも変わっていない。
※続きは下記のソースでご覧ください
ビジネスジャーナル 2019.05.14
https://biz-journal.jp/2019/05/post_27883.html
■前スレ（1が立った日時：2019/05/15(水) 05:26:24.50）
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1557890931/
一般人が買う家は負債だからな
金持ちの買う物件はバブル崩壊のようなことがない限り常に高値で流通するが
一般人が買うような物件は新築で買っても買った瞬間から値下がりが始まる。
一生住む気がないような物件は新築で買っちゃ駄目ってこと。
まあそれな
同じタワーマンションでも東京11区のタワーマンションと
実需向けの郊外タワーマンションでは資産性が違う
都内23区の駅近のタワーマンションは相続対策で買ってる人も多い
名言だな。
みんな投売りするから、今のリゾートマンションみたいなとこが山ほど発生すると思う。
住む人にはいいけどね
新築の注文住宅の方が満足度は高いよ
中古なんか貧乏人が買うものだよ
バーカバーカ
給料が下がり続けてる現状では
そうなるとしか思えない。
21世紀は電車通勤者が激減する
同感だ
ネット社会になってるのにコンパクトシティって妄想でないのか
都心マンションを即金買いしたが、
正解かな？
正解
間取りが小さければなお良し
ライフスタイルによる
トラブルがなければ一軒家は住みやすい
ババはここですよアピールだよな
それが最高
毎年ゴールデンウィークに溝そうじとか紙くるけどだいたいいないし賃貸だからいいかと参加してない
本当に羨ましい
やっぱり賃貸の方が気軽でいいよ
家買って越したけどご近所付き合いや地域活動が多すぎる地域で死ぬ程後悔してる
子なしなら賃貸がいい
そりゃいつでも家建てていつでも引っ越せる金持ちなら大抵の苦労は考えずにすむな
そうそうそこまで恵まれてる層は多くないよ
と、思うだろ
でも、マンションは二十年経っても住み心地は全く変わらんのよ
壁が厚いから賃貸とは全く違うしな
タワマン住んだ事ない人に素晴らしさを力説しても届かんよな
無理して買うのは勧めないが、親からの援助があったり、親が資産家なら
都心11区の駅前タワマンは相続対策としても勧める
実需だともう23区タワマンは年収1000万クラスでも無理だな、津田沼や海老名や所沢のタワマンになる
中央区港区文京区以外で億ション買うやつの気がしれないわw
これが大問題だろ
親のマンションも高齢化して大変そうだわ
戸建は町内会ないとこもある
ポジショントーク
立地とかその辺で天地の差が出てきて
かなり条件のいいところだけの話だろ、下落しないってのは
どこの投資ヨタ話なのよ。
都心と通勤圏の郊外ね
都内でも八王子や町田のマンション買いたいと相談されたら私は全力で引き止めるし
エレベーターは特注だから点検費用も交換作業も糞高い
15年に一度の外壁補修は足場が組めないからクレーン作業で超高額
金に余裕があるならいいけどそうでないなら辞めておけ
駅から遠いマンション無理して買うとやばい
東京並みに高いよ
凄い高いんだよな
あと高い基準もなんか他と違うし…
大文字焼き見えるかどうかとか…
わかりやすい良物件は専門の目利きが早々に押さえちゃうから
素人は比較的リスクの高い取引をせざるを得ない
もう、気になって夜も眠れない・・・
タワマンの未来興味ある
