thumbnail

【経済】マンション価格、今後20年は下落しない? 「人口減少&空き家増加で持ち家は損」の嘘 ★3|お金の総合まとめ

1 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:08:43.37 HrcwyUvu9.net
◆ マンション価格、今後20年は下落しない?「人口減少&空き家増加で持ち家は損」の嘘

「日本の人口はすでに減少している」「2053年には1億人を割り込む」「空き家は800万戸を超えて、まだ増える」
人口予測について言われることはネガティブなものが多い。
今から家を購入して35年の住宅ローンを借りると、2054年に返済完了になる。
こんなお先真っ暗な状況で持ち家を購入するのはナンセンスで、「損をする」と言う人までいる。

しかし、これは日本の総人口を指しており、首都圏は違う動きを示している。
まず、地方からの人口流入が年間13万人ある。
これに加えて、外国人人口が前年比7万人純増している。
合計20万人の人口流入で、この数は過去においてもかなり多い水準になる。

若い人は減るものの、大学への進学率は上がり、ホワイトカラー予備軍の数は当面、高水準を維持する。
そうした人たちを受け入れる仕事は首都圏を中心に都市圏に集中しており、仕事が人々を吸引しているのが実態だ。
現在は景気もいいので、優良企業の採用は旺盛で就職での地方離れは進んでいる。

訪日外国人の急増は日常でも感じられる水準で、1000万人に満たなかった水準から数年で3000万人を超え、2020年のオリンピック年に4000万人、2030年には6000万人を予想している。
外国人の受け入れも、留学・実習・赴任で多くが首都圏に流入する。
 
これに加えて、労働力不足に悩む日本としては労働移民を2025年までに50万人受け入れることに決まった。
日本全体で年間平均7万人、首都圏では3万人の純増になると想定される。

昨年の20万人に3万人の純増となると、日本人の増え方と同等の外国人増加が考えられる。
あまり知られていないことだが、これらの海外からの流入人口に対して、永住権取得の条件は在留20年から10年に大幅に引き下げられている。
留学と仕事など在留目的を変えながらも在留期間が10年に及ぶ人は今後急増しそうで、永住権を与える人数は確実に増えるだろう。
 
ここで重要なことは、流入する外国人人口はいかようにでも制御できるということだ。
日本人人口の首都圏への流入は少子化による若者の減少で減る可能性があるが、外国人に母数の限界はない。
今後の情勢で増やすことも減らすことも可能なのだ。

エリア人口が増えると、そのエリアの不動産価格は上がる。
人口増加と地価上昇に密接な関係があるからだ。
都道府県別人口予測で東京都のピークは2030年になっているが、外国人の流入を考慮すると、これは少なくとも5年先に伸びる。
 
また、世帯数の伸びは人口の伸びよりも大きく、さらに5年先まで世帯数は増え続けることが想定される。
そうなると、東京都の世帯数のピークは2040年以降に先送りされる。
それまで増え続けるということは、不動産価格が大きく下がるタイミングはかなり先になることがわかるだろう。

実際、現在の東京都区部の空室率は3〜4%程度で、賃料は上昇している。
通常、同一物件の場合、4年経過すると相場変動がなければ賃料は3〜4%下がるが、現在は2%上昇しているのが実態である。

そのくらい、空室率は低く物件が少ない状況が続いている。
これはスルガ銀行の不正融資に始まる着工の抑制と相まって、空室率の低下はさらに進んでいるのだ。
家賃の値上げは常態化し、今後、家賃が不動産価格を下支えすることになると考えられる。

一方で、新築マンションの売れ行きなどが悪くなっており、価格の下落を予測する向きもある。
しかし、今回の相場上昇を支えたのは、私が本で言及し、以前から一貫して説明してきているように、日本銀行の金融緩和である。
金融緩和の影響は毎度同じで、資金は不動産への融資に流れ、金利も低下したことで返済が楽になった分が価格の上昇に結びついている。
この状況は何も変わっていないし、ホテルの影響で土地代は高いし、建築費が高いことも変わっていない。

※続きは下記のソースでご覧ください

ビジネスジャーナル 2019.05.14
https://biz-journal.jp/2019/05/post_27883.html

■前スレ(1が立った日時:2019/05/15(水) 05:26:24.50)
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1557890931/

2 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:09:21.44 vngTuBh/0.net
金持ちが買う家は資産だけど
一般人が買う家は負債だからな
455 :5円まとめ 2019/05/16(木) 00:11:43.42 FrExoXdg0.net
簡潔にいうと>>2の言う通り

金持ちの買う物件はバブル崩壊のようなことがない限り常に高値で流通するが
一般人が買うような物件は新築で買っても買った瞬間から値下がりが始まる。
一生住む気がないような物件は新築で買っちゃ駄目ってこと。

460 :5円まとめ 2019/05/16(木) 00:15:27.73 Hn65H0Nq0.net
>>455
まあそれな
同じタワーマンションでも東京11区のタワーマンションと
実需向けの郊外タワーマンションでは資産性が違う
都内23区の駅近のタワーマンションは相続対策で買ってる人も多い
467 :5円まとめ 2019/05/16(木) 00:18:30.70 oyO337vV0.net
>>2
名言だな。
3 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:12:20.91 z0H0Tt/K0.net
今は不動産バブルだからいいけど思うような運用ができなくなったら
みんな投売りするから、今のリゾートマンションみたいなとこが山ほど発生すると思う。
住む人にはいいけどね
4 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:16:00.79 ZnQR9Obh0.net
家なんか賃貸か中古を買えばいいだろう。新築とか馬鹿なの。
594 :5円まとめ 2019/05/16(木) 01:49:44.67 FEIruPDh0.net
>>4
新築の注文住宅の方が満足度は高いよ
中古なんか貧乏人が買うものだよ

バーカバーカ

5 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:17:19.25 Es+PBa2l0.net
不動産ディベロッパーの倒産祭りまで待つべき。
給料が下がり続けてる現状では
そうなるとしか思えない。
8 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:18:16.82 e91M1SNe0.net
都心限定の話をされてもな
10 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:18:31.74 5/zZiafm0.net
コンパクトシティは地価を維持するための不動産屋の妄想
21世紀は電車通勤者が激減する
560 :5円まとめ 2019/05/16(木) 01:25:58.38 giiy+zdo0.net
>>10
同感だ
ネット社会になってるのにコンパクトシティって妄想でないのか
14 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:19:49.26 5hAJwcKf0.net
うちの親がマイホーム売り払って
都心マンションを即金買いしたが、
正解かな?
20 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:21:35.82 ma4KvEso0.net
>>14
正解
間取りが小さければなお良し
184 :5円まとめ 2019/05/15(水) 20:16:34.95 rs/S7mPw0.net
>>14
ライフスタイルによる
トラブルがなければ一軒家は住みやすい
15 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:19:56.67 bA7yKXhq0.net
今なら損はしませんよー(チラッ
16 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:20:35.78 FHhCjUS0.net
首都圏以外はゴミ屑になるってことやん
23 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:23:00.47 g5veansB0.net
ババ抜きのババを引くアホ募集中の記事でんがな
566 :5円まとめ 2019/05/16(木) 01:29:34.76 3QzSnJUm0.net
>>23
ババはここですよアピールだよな
24 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:23:04.03 6xp7b+XC0.net
都心の交通が便利なとこは値下がりはしないだろうな
33 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:26:27.36 Q32hHiSw0.net
都会でも空家率が上がると賃貸がダメになるんだよね
40 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:30:31.68 QYdctPzR0.net
賃貸がいいのは地域の活動とかしなくていいこと
それが最高
毎年ゴールデンウィークに溝そうじとか紙くるけどだいたいいないし賃貸だからいいかと参加してない
178 :5円まとめ 2019/05/15(水) 20:08:48.96 PMKQzOUe0.net
>>40
本当に羨ましい
やっぱり賃貸の方が気軽でいいよ
家買って越したけどご近所付き合いや地域活動が多すぎる地域で死ぬ程後悔してる
45 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:35:07.88 KQxTegwM0.net
子供が学校行くようになったら賃貸では子供が恥ずかしいわな
子なしなら賃貸がいい
50 :5円まとめ 2019/05/15(水) 18:37:34.54 k1+4JI+v0.net
どっちが損か特かで選んでるのは貧乏人なんだよなあ
90 :5円まとめ 2019/05/15(水) 19:09:29.93 4OyZaVpT0.net
>>50
そりゃいつでも家建てていつでも引っ越せる金持ちなら大抵の苦労は考えずにすむな
そうそうそこまで恵まれてる層は多くないよ
73 :5円まとめ 2019/05/15(水) 19:00:20.83 T9xn+h2L0.net
20年たったマンションとか罰ゲームやいらんわ
78 :5円まとめ 2019/05/15(水) 19:05:51.08 Zzh9+mAK0.net
>>73
と、思うだろ
でも、マンションは二十年経っても住み心地は全く変わらんのよ
壁が厚いから賃貸とは全く違うしな
91 :5円まとめ 2019/05/15(水) 19:09:30.69 6XXl3UGo0.net
>>78
タワマン住んだ事ない人に素晴らしさを力説しても届かんよな
無理して買うのは勧めないが、親からの援助があったり、親が資産家なら
都心11区の駅前タワマンは相続対策としても勧める

実需だともう23区タワマンは年収1000万クラスでも無理だな、津田沼や海老名や所沢のタワマンになる

190 :5円まとめ 2019/05/15(水) 20:30:43.46 nlKFS8sF0.net
>>91
中央区港区文京区以外で億ション買うやつの気がしれないわw
76 :5円まとめ 2019/05/15(水) 19:04:59.25 0K034lPR0.net
※ 大地震が起きた場合を除く

これが大問題だろ

79 :5円まとめ 2019/05/15(水) 19:05:51.12 bN5eDEVX0.net
マンションは管理組合が曲者なのよね
親のマンションも高齢化して大変そうだわ
戸建は町内会ないとこもある
94 :5円まとめ 2019/05/15(水) 19:11:35.54 s++2q370.net
>>1
ポジショントーク
立地とかその辺で天地の差が出てきて
かなり条件のいいところだけの話だろ、下落しないってのは
108 :5円まとめ 2019/05/15(水) 19:16:40.24 kv6o4UWp0.net
下落しないわけないじゃん。
どこの投資ヨタ話なのよ。
128 :5円まとめ 2019/05/15(水) 19:26:09.53 eS7zZCAO0.net
都心のマンションに限った話で全国区の流れとは違うな
132 :5円まとめ 2019/05/15(水) 19:28:53.21 6XXl3UGo0.net
>>128
都心と通勤圏の郊外ね
都内でも八王子や町田のマンション買いたいと相談されたら私は全力で引き止めるし
137 :5円まとめ 2019/05/15(水) 19:31:14.80 pCsJOKdZ0.net
タワマンのネックは修繕費
エレベーターは特注だから点検費用も交換作業も糞高い
15年に一度の外壁補修は足場が組めないからクレーン作業で超高額
金に余裕があるならいいけどそうでないなら辞めておけ
185 :5円まとめ 2019/05/15(水) 20:18:03.45 2eLqvDzw0.net
駅チカのマンションはそこまで下がらんよ
駅から遠いマンション無理して買うとやばい
192 :5円まとめ 2019/05/15(水) 20:39:53.97 +lNQ8sdu0.net
値崩れしにくいから駅横マンション買ったけどたまに飛び込むの勘弁してくれ…
208 :5円まとめ 2019/05/15(水) 21:20:55.81 J2Vx38vy0.net
京都のマンション高すぎてびっくりする
東京並みに高いよ
215 :5円まとめ 2019/05/15(水) 21:49:08.75 goIPdk8u0.net
>>208
凄い高いんだよな
あと高い基準もなんか他と違うし…
大文字焼き見えるかどうかとか…
218 :5円まとめ 2019/05/15(水) 21:54:50.34 pjMf4uZh0.net
儲かる物件があるのも事実だろうけど
わかりやすい良物件は専門の目利きが早々に押さえちゃうから
素人は比較的リスクの高い取引をせざるを得ない
259 :5円まとめ 2019/05/15(水) 22:36:19.75 WIWgS2II0.net
首都圏は新築マンション確かに値上がりしてるみたいだけど、近畿圏はほとんど値上がりしてないわ
285 :5円まとめ 2019/05/15(水) 22:55:50.08 2Tryvuz20.net
タワマンって、50年後、60年後って、どうなってるんだろう。

もう、気になって夜も眠れない・・・

322 :5円まとめ 2019/05/15(水) 23:12:46.93 voXwujVT0.net
>>285
タワマンの未来興味ある

シェアしてください。

このエントリーをはてなブックマークに追加